Em um contrato de locação, é imprescindível que existam regras que protejam proprietários e inquilinos de possíveis problemas ou situações durante todo o contrato de locação. Conheça agora tudo sobre a Lei do Inquilinato e saiba os direitos e deveres dos inquilinos.
O aluguel vem sendo cada vez mais visado como uma opção para as pessoas. Se antigamente possuir o seu próprio imóvel era regra, hoje, para alguns, essa escolha não é mais tão obrigatória.
Vemos cada vez mais novos casais construindo sua vida e optando pelo aluguel antes de dar um passo tão importante quanto comprar uma casa. E essa locação, é claro, precisa de regras.
Para proteger proprietários e inquilinos de possíveis problemas ou situações atípicas, existe a informalmente conhecida como Lei do Inquilinato – ou Lei nº 8.245/91 – que dispõe sobre as locações dos imóveis e direitos e deveres dos inquilinos.
A Lei do Inquilinato é uma lei federal brasileira que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos. Foi criada em 1991 e passou por algumas alterações ao longo dos anos, a fim de adaptá-la às necessidades da sociedade e do mercado imobiliário.
Continue lendo para ficar por dentro dos principais pontos da Lei e como você pode usá-la a seu favor.
A Lei do Inquilinato: principais pontos
A Lei do Inquilinato é extensa e fala sobre várias circunstâncias que podem ocorrer em um contrato de locação. Abrange todos os contratos de locação de imóveis urbanos, sejam eles residenciais ou comerciais. Isso inclui casas, apartamentos, salas comerciais, lojas e outros imóveis urbanos.
A seguir, vamos falar sobre as principais situações em que ela pode ser acionada.
O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
O artigo 4º da lei é claro: durante o prazo mínimo estipulado em contrato de aluguel residencial, o proprietário não pode reaver o imóvel alugado. Mas o mesmo não acontece com o inquilino, pois este pode devolvê-lo antes do esperado sob multa estabelecida, proporcional ao período de cumprimento do contrato.
O único momento em que o locador pode solicitar a saída dos inquilinos é em caso de contrato indeterminado (ou seja, aquele que ocorre quando existe um acordo sem tempo definido para o locatário permanecer no imóvel). Ele pode acontecer de duas maneiras:
Quando o contrato indeterminado supera o prazo de 30 meses, o proprietário pode solicitar o imóvel de volta sem que ele precise determinar um motivo, através da chamada “denúncia vazia”. A partir dessa notificação para desocupação do imóvel, o inquilino tem 30 dias para desocupá-lo.
Nesse caso, o proprietário ainda pode solicitar o imóvel de volta por ser um contrato indeterminado, porém, por ainda não ter alcançado os 30 meses, a sua “denúncia” não pode ser mais vazia, ou seja: precisa ser motivada. É necessário especificar a razão que o levou a fazer essa solicitação. Assim como citado acima, o prazo para desocupação também é de 30 dias.
Quando a multa pela quebra de contrato de aluguel é dispensada?
Como explicamos, o proprietário não pode pedir o imóvel antes do fim do contrato, mas o inquilino sim – sob pena de multa. Mas existe um momento em que essa multa é dispensada!
Segundo o parágrafo único do Art. 4º da Lei do Inquilinato:
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
Quem é responsável por avarias no imóvel? Locador ou locatário?
Segundo a Lei, essa é uma questão que cabe interpretação. Os vícios e avarias provenientes de antes da locação são de inteira responsabilidade do locador. Já os danos que aconteceram durante a estadia do locatário ficam por conta do próprio – lembrando que ele precisa entregar o imóvel exatamente como lhe foi entregue e constava em vistoria inicial.
Quem paga o IPTU do imóvel – locador ou locatário?
Essa é uma dúvida muito comum que muitas pessoas tem em relação ao pagamento do imposto. A Lei do Inquilinato diz o seguinte no Art. 22, VIII:
“O locador é obrigado a: pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.
Ou seja, é sempre importante entender o que consta em seu contrato, pois é isso que ditará quem realmente vai arcar com esse pagamento. Fazer com que a responsabilidade desse valor seja do locatário não é ilegal e acontece com certa frequência no mercado imobiliário, mas lembre-se: mesmo em caso de o imóvel estar alugado, o proprietário precisará arcar com as eventuais consequências da falta de pagamento do inquilino ou qualquer outra irregularidade, pois o imposto nunca sairá da sua titularidade.
Contrato de locação: o que diz a lei?
Sobre os contratos de locação, a lei estabelece que devem ser feitos por escrito e registrado em cartório. O contrato deve conter informações como o valor do aluguel, a forma de pagamento, o prazo da locação e as obrigações de ambas as partes.
Garantias locatícias
A lei permite que o proprietário sempre exija do locatário uma garantia para que tanto ele quanto inquilino se resguardem durante o período que o contrato durar.
Por muito tempo o fiador foi visto como a garantia locatícia mais comum e também a mais usada do mercado, mas com o tempo, novas outras e menos burocráticas foram surgindo, como o título de capitalização, seguro fiança, seguro cartão de crédito, entre outras.
Deveres do locador e locatário
Deveres do locador
Segundo o Art. 22 da Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a:
I – Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Por despesas extraordinárias, entende-se aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Deveres do locatário
Segundo o Art. 22 da Lei do Inquilinato, o locatário é obrigado a:
I – Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – Servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Por despesas ordinárias do condomínio, entende-se aquelas são necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
E aí? Gostou de saber tudo sobre a Lei do Inquilinato?
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Este conteúdo foi escrito pela equipe da Fortbens Imóveis em fevereiro de 2022 e atualizado em março de 2023.
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